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中野区でマンションを売る前に。相場の調べ方と、一括査定の前にやること

公開 2026/10/25｜更新 2026/10/25｜約14分で読めます

この記事を書いた人

辻 祥平　株式会社住援 代表

不動産仲介8年・700名以上のお手伝い。売る人にも買う人にも、不動産屋の側の事情まで話します。

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なぜ、一括査定で電話が鳴りやまなくなるのか

一括査定サイトに物件情報と電話番号を入れると、何社もの不動産会社から、立て続けに連絡が来ます。多くの方が、これで疲れてしまいます。

この仕組みを理解しておくと、疲れが減ります。一括査定サービスの多くは、掲載料や紹介料を、不動産会社から受け取って成り立っています（会社やサービスによって、料金の形は違います）。不動産会社にとっては、お客様の情報がひとつ手に入るたびに、費用がかかっていることになります。ですから、各社は、できるだけ早く、電話やメールで連絡を取ろうとします。個々の担当者が悪いわけではなく、仕組みが、そうさせています。

ここから分かることは、2つあります。

• 査定を申し込んだ時点で、会社間の競争が始まります。早く連絡を取った会社が有利になるからです。
• 査定額を高めに出して、「会ってもらう」ことを狙う会社が出やすい構造です。

悪いのは一括査定そのものではありません。使い方の問題です。後ほど、使う前にやることをお伝えします。

相場を自分で調べる方法（2つの公的な情報）

相場は、不動産会社に聞かなくても、自分で調べられます。使うのは、次の2つです。どちらも無料で、誰でも見られます。

使い方の流れは、次のとおりです。

1. 不動産情報ライブラリで、中野区・マンションを選び、直近の取引を見ます。
2. 自分の部屋に近い条件（同じ町名、広さ、築年数）の取引を探して、メモします。
3. 平方メートル単価を計算します（取引価格÷専有面積）。自分の部屋の面積をかけると、おおよその目安が出ます。
4. レインズ・マーケット・インフォメーションで、中古マンション全体の価格がこの1年で上がっているのか、横ばいなのかを確認します。

参考として、公的な集計と、それをもとにした民間の集計から、相場の目安を並べます。時点と出典を付けています。

自分の部屋の目安は、㎡単価×専有面積で出せます。たとえば、60㎡の部屋なら、㎡単価が100万円で6,000万円、110万円で6,600万円、というように計算します。

売り出し価格と成約価格は、同じではない

ポータルサイトで見える価格は、売主さんが「この価格で売りたい」と出している、売り出し価格です。実際に契約した金額は、成約価格といって、別物です。多くの場合、成約価格のほうが、売り出し価格より低くなります。

この差は、時期や物件によって違います。ですから、「近くの物件が○○万円で出ている」という情報だけで、ご自身の売却価格を決めてしまうと、売り出してから、なかなか売れない、という状況になることがあります。

売り出しの価格設定は、とても大事です。高く出しすぎて反響がないまま期間が過ぎると、「売れ残っている物件」と見られて、結局、最初から現実的な価格で出したときより、安く売れる、ということもあります。逆に、安すぎると、本来得られたはずの金額を逃します。ここは、物件の状況、周辺の売り出し状況、時期を見ながら、相談して決めていく部分です。

査定額の高さで選ぶと、なぜ危ういのか

査定額は、不動産会社が「この価格なら売れると見込んでいる」という意見です。国が決めた価格でも、買主が約束した価格でもありません。会社によって、算出の仕方が違うので、査定額に差が出ます。

差が出る理由は、いくつかあります。

• 過去の成約事例のどれを重く見るかが、会社で違う。
• 売り出して反響を見ながら値下げする前提で、最初の査定を高めに出す会社がある。
• 依頼をもらうために、高く出す会社もある。

一方で、売主さんが後悔しやすいのは、次の流れです。

1. いちばん高い査定を出した会社に依頼する。
2. その価格で売り出して、数か月、反響が少ない。
3. 「もう少し下げましょう」と提案される。
4. 最終的に、他社の査定額より安く成約する。

これを避けるには、査定額の数字そのものより、次の点を見てください。

不動産屋がふつう言わないこと

査定額が高いと、依頼してもらえる確率が上がる。これは、私たち不動産会社にとって、現実の事情です。私たちも、売却の依頼をいただいて、成約したときに手数料をいただく立場なので、依頼をいただきたい気持ちはあります。だからこそ、査定では、根拠の成約事例を説明できない数字は出さないようにしています。「この価格なら、これくらいの期間で売れる見込み」「この価格で出すと、半年売れない可能性がある」と、リスクも含めて伝えるようにしています。そのうえで、他社のほうが納得できるなら、そちらをお選びいただいて構いません。

住み替えなら、先に決めること（売り先行・買い先行）

売って、次の家を買う住み替えでは、「どちらを先にするか」で、お金の動きが変わります。査定の前に、方向性だけでも決めておくと、不動産会社との話が進めやすくなります。

44歳で、これから先のローンの完済年齢も気になる時期だと思います。新しいローンを組む場合、完済年齢や年収で、借りられる額が変わります。いまの家のローン残高が、売却額を上回る（オーバーローン）かどうかも、早めに確認しておくべきことです。

売却で利益が出た場合や、居住用の家を売る場合の税金の特例（3,000万円の特別控除など）は、条件があり、使える場合とそうでない場合があります。国税庁のページで確認し、最終的には税理士・税務署にご確認ください。

一括査定を使う前にやること

電話が鳴りやまなかった経験があるなら、もう一度、一括査定を使うかどうかは、慎重に考えたいところだと思います。使うにしても、使う前に、次のことをしておくと、疲れ方が違います。

1. 相場を自分で調べておく：前の章の方法で、おおよその価格帯をつかんでおきます。これがあると、極端に高い査定や安い査定を、見分けられます。
2. 連絡の方法と時間を決めておく：申込時に、備考欄で「メール連絡のみ」「平日の夜○時以降」などと希望を書けるサービスがあります。電話番号を入れなくてよいサービスがあれば、そちらを選びます。
3. 依頼する社数を絞る：「3社まで」など、上限を決めておきます。数が多いほど、比べられる反面、対応する手間が増えます。
4. 最初は「机上査定」だけ頼む：訪問せず、データだけで出す査定です。まず価格の根拠を比べて、納得できた会社にだけ、訪問をお願いします。
5. 売る時期と理由を、先に整理する：「いつまでに売りたいのか」「住み替え先は決まっているのか」で、勧められる戦略が変わります。

査定は、一括査定だけではありません。地元の不動産会社に、直接、机上査定を頼む方法もあります。すでに他社で売り出し中の場合、その価格や売り方が適切かを、別の会社に聞く、セカンドオピニオンという使い方もあります。

いまは売らないほうがいいケース

• ローン残高が、想定売却額を上回りそう：差額を現金で用意できないなら、無理に売ると、住み替えの資金が足りなくなります。
• 次に住む家の方針が、まったく決まっていない：売ったあと、住む場所がない状態は、家計にも気持ちにも負担です。
• 相場より、希望する売却額がかなり高い：売り出しても動かず、時間だけが過ぎます。希望の根拠を、成約事例で見直す必要があります。
• 近い将来、大きな修繕や管理組合の決定が控えている：修繕積立金の値上げや、大規模修繕の一時金が決まる前後で、買主の見方が変わることがあります。管理組合の議事録で確認できます。
• 家族の合意が取れていない：売却は、途中で白紙に戻すと、時間も費用もかかります。

よくあるご相談の例

自分でできる次の一歩

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」で、中野区・同じ町名・近い築年数と面積の取引を5件探して、メモする
• メモした取引から、平方メートル単価を出し、自分の部屋の面積をかけて、価格の幅を出す
• レインズ・マーケット・インフォメーションで、中古マンション全体の、この1年の動きを確認する
• ポータルサイトで、同じマンション・近くの似た物件の売り出し価格を見て、成約価格との差を意識する
• 金融機関の返済予定表で、ローン残高を確認する
• 売り先行・買い先行のどちらが合うか、家族で話す
• 管理組合の議事録・長期修繕計画で、近い将来の大規模修繕や、修繕積立金の値上げの予定を確認する
• 査定を頼むなら、社数・連絡方法（メールのみなど）・机上査定から、を先に決める

住援に机上査定を頼むときの流れ

• 送っていただくもの：マンション名・お部屋の階・広さ・築年
• お返しするもの：近い成約事例をもとにした価格の目安と、その根拠
• 訪問や電話は、ご希望がない限りしません。

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辻 祥平（株式会社住援 代表）不動産仲介歴8年・700名以上のお手伝い。返事は私か、住援の担当が書きます。

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