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初めての家、予算はいくらまで？共働きで「借りられる額」と「返せる額」の違い

公開 2026/10/25｜更新 2026/10/25｜約16分で読めます

この記事を書いた人

辻 祥平　株式会社住援 代表

不動産仲介8年・700名以上のお手伝い。売る人にも買う人にも、不動産屋の側の事情まで話します。

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毎月の返済の上限を決めていただければ、杉並・中野でいま売りに出ている物件から、条件に近いものを選んでお送りします。 LINEで物件を選んでもらう →

「借りられる額」と「返せる額」は、なぜ違うのか

住宅ローンの事前審査で、「5,000万円まで借りられます」「6,500万円まで可能です」と言われると、その金額が予算のように感じてしまいます。でも、これは銀行が「貸しても、回収できる」と判断した上限です。

銀行が見ているのは、主に年収に対する年間の返済額の割合（返済負担率）です。たとえば住宅金融支援機構のフラット35では、この割合の上限が年収によって定められています。上限は、審査のためのものです。そこまで借りたとき、その家庭の毎日の暮らしが成り立つかどうかは、見てくれません。

ご夫婦の「返せる額」は、こういうお金と並べて決まります。

• 毎月の手取り（ボーナスを当てにしない）
• いまの家賃と、生活費、保育料、貯蓄に回している額
• これから増える教育費、車、家族旅行といった出費
• 夫婦のどちらかの収入が下がったときの余裕

私が予算をお聞きするときは、年収ではなく、「いま毎月いくら貯金できていますか」「家賃はいくらですか」から始めます。そこから、「毎月のローン返済は○万円までなら無理がない」を決めて、借入額に戻していきます。

毎月の返済額の早見表（借入額×金利）

35年・元利均等返済・ボーナス払いなしで計算した、毎月の返済額です。実際の金利や返済方法は、金融機関と商品によって違います。

この表は、借りた日から返し終わるまで、ずっと同じ金利だった場合の計算です。1円未満は四捨五入しています。

見ていただきたいのは、同じ5,000万円でも、金利が1.0%と3.0%で毎月5万円以上違うことです。総額で見ると、5,000万円を35年で返す場合の利息は、1.0%で約928万円、3.0%で約3,082万円です。

毎月の返済額から、借りていい額を逆算する

「毎月の返済額をいくらにするか」を先に決めると、借入額が出ます。同じ35年元利均等で逆算すると、こうなります。

毎月14万円が上限、と決めた場合、1.0%なら約4,960万円まで、3.0%なら約3,640万円までです。金利が2ポイント違うだけで、借りてよい額が1,300万円ほど違ってきます。

では、毎月いくらを上限にするか。次の3つを目安にしています。

1. いまの家賃＋毎月の貯金額の範囲に、ローン・管理費・修繕積立金が収まる。
2. どちらか一人の手取りだけでも、半年間は払い続けられる。
3. お子さんの学費で、毎月の支出が増える時期（中学・高校・大学）に、余裕が残る。

「3」は特に抜けやすいところです。子育て中のご家庭は、お子さんが2歳のいまがいちばんお金に余裕がある、ということも多いのです。教育費は公立か私立かで大きく変わります。文部科学省の「子供の学習費調査」で、学校種別ごとの金額を確認できます。

変動金利が上がったら、返済はいくらふえるか

金利が低い時期には、変動金利を選ぶ方が多くいます。ただ、変動金利は、市場の金利に応じて、将来上がることがあります。今後いくらになるかは、誰にもわかりません。ですから、この記事では予想はしません。かわりに「上がった場合は、いくらになるか」を、数字で見ておきます。

5,000万円・35年・元利均等で、借りた日から金利が次の数字だったと仮定した、毎月の返済額です。

固定金利は、借りるときの金利は高めですが、返済額が変わりません。どちらが良いかは、家計の余裕で決まります。「金利が3%になっても払える」と思える額なら、変動金利でも大きな不安は残りません。「3%になったら苦しい」と感じるなら、借入額を下げるか、固定金利を含めて組み直す選択肢があります。

2026年10月時点の金利の水準は、日本銀行や各金融機関、住宅金融支援機構のページで、その時々の最新の数字をご確認ください。

返済以外にかかるお金と、値上がりするお金

中古マンションは、毎月の支払いが、ローン返済だけではありません。

管理費と修繕積立金は、購入前に、ここを見てください。

• 重要事項説明書・長期修繕計画：修繕積立金が、今後どう上がる計画か。「段階増額方式（少しずつ上がる）」か「均等積立方式（ずっと同じ）」か。
• 修繕積立金の残高：次の大規模修繕に足りているか。足りない場合、一時金の徴収や値上げが起きる可能性があります。
• 過去の修繕履歴：すでに外壁や屋上の工事が済んでいるか。

国土交通省は、マンションの修繕積立金について、計画の立て方や金額の考え方を整理したガイドラインを出しています。目を通しておくと、不動産会社からの説明が理解しやすくなります。

不動産屋がふつう言わないこと

物件の広告には、毎月のローン返済額の目安が載っていることがあります。そこに、管理費・修繕積立金・固定資産税が入っていないことも多いです。また、私たち不動産仲介会社の手数料は、物件価格が高いほど増えます（金額は法律で決まった上限の範囲内）。ですから、予算を上げる方向の話は、私たちには都合がいいのです。反対に「いまは予算を下げて、少し小さい物件にしませんか」と言うのは、会社にとっては収入が減る話です。それでも、無理のある返済で苦しい暮らしになるくらいなら、そう伝えるのが私の仕事だと考えています。

ペアローンで気をつけること

共働きだと、借りられる額を増やすため、ペアローン（夫婦がそれぞれ別のローンを組む）や、収入合算（一方が主債務者、もう一方の収入を合算する）を勧められることがあります。条件は金融機関によって違いますが、一般的に、次の点に注意が必要です。

お子さんが2歳で、これから2人目を考えるご夫婦は、育休中の収入を一度シミュレーションしてみてください。たとえば、妻の収入が1年間、手取りで6〜7割になったと仮定して、そのときの家計が回るかどうか。ここまで確認できれば、ペアローンを選んでも、組み方を調整する材料になります。

諸費用と頭金：手元にいくら残すか

物件の価格のほかに、買うときには「諸費用」がかかります。中古マンションでは、物件価格の6〜9%程度が目安です（あくまで目安で、物件やローンの条件で変わります）。4,500万円の物件なら、270万〜405万円ほどです。

諸費用に入る主な項目は、次のとおりです。

• 仲介手数料（金額はご依頼の前にお伝えします）
• 登記にかかる費用（登録免許税・司法書士への報酬）
• 住宅ローンの手数料・保証料
• 火災保険・地震保険
• 固定資産税などの精算（売主さんとの日割り）

この諸費用に加えて、引っ越し代や家具・家電も要ります。ですから、「頭金に回せる貯金」は、貯金の全額ではありません。

私は、手元に生活費の半年分程度を残す考え方をおすすめしています（目安です）。頭金を入れすぎない理由は、次の2つです。

• 買ったあとに、修繕・病気・育休中の収入減などで急にお金が要っても、手元の現金で受け止められます。
• 頭金を増やせばローンの借入額は減りますが、減らした貯金は簡単には戻りません。貯金が尽きたあとに返済が苦しくなるのは、いちばん避けたい形です。

反対に、頭金をほとんど入れない場合は、借入額が増えて毎月の返済も増えます。「手元に残す額」と「頭金に入れる額」は、毎月の返済額とセットで決めてください。

杉並・中野で中古マンションを探すとき

ここまでの表は、エリアを問わない計算でした。では、杉並・中野で探すと、どれくらいの価格感になるのでしょうか。まず、公的な集計で東京都区部の数字を見て、そのあと杉並区・中野区の数字を見ます。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構（レインズ）「首都圏不動産流通市場の動向（2026年4〜6月期）」です。都区部全体の平均なので、杉並・中野のお探しの物件の価格とは、築年数・駅からの距離・階数で大きく変わります。

杉並区・中野区の中央値を使って、「広さごとの価格の目安」と「頭金なしで全額借りた場合の毎月の返済額」を計算したのが次の表です。

たとえば、毎月の返済を14万円までにすると、金利1.5%で借りられるのは約4,570万円です。この単価のままなら、杉並区で約49㎡、中野区で約44㎡が目安になります。子ども部屋を考えると、少し手狭に感じる広さです。

そこで、「同じ毎月の返済で、広さ・駅からの距離・築年数のどれを譲るか」を考えることになります。

どれを譲るかに正解はありません。ご夫婦で「どれがいちばん譲れないか」を、順番に並べてみてください。

いまは買わないほうがいいケース

• 頭金・諸費用・予備費を出すと、貯金がほとんど残らない：購入後の急な出費（修繕、病気、失業など）に耐えられません。家の購入費用以外に、生活費の半年分程度は手元に残したいところです。
• 毎月の住居費が、いまの家賃＋貯金額を超えてしまう：「家賃は払えていたから大丈夫」ではなく、貯金を減らさず払えるかを見てください。
• 夫婦の片方に、転職・退職・転勤などの予定がある：収入が確定してから、購入を考えても遅くありません。
• お子さんの進路や、住みたいエリアがまだ決まっていない：決まっていない状態で買うと、数年で住み替えとなり、売却時の損失が出ることがあります。
• 金利が上がったときの返済額を見て、不安になった：借入額を下げるか、時期を待つかを考えるサインです。

賃貸のまま貯金を増やす、という選択は、決して後ろ向きなことではありません。

よくあるご相談の例

自分でできる次の一歩

• いまの毎月の手取り・家賃・貯金額・保育料を、夫婦で書き出す
• 「毎月のローン返済は、いくらまでなら無理がないか」を夫婦で決める
• この記事の表で、その返済額から、借入額（金利1.5%・3%の2パターン）を確認する
• 気になる物件の管理費・修繕積立金を、広告や重要事項説明書で確認し、ローン返済額に足して「毎月の住居費」を出す
• 気になる物件の長期修繕計画で、修繕積立金が今後どう上がるかを確認する
• どちらかの収入が6〜7割に下がった場合の家計を、一度計算してみる
• ご利用予定の金融機関の、変動金利の返済額見直しのルール（5年ルール・上限など）を、説明書で確認する

この記事を書いた辻か、住援の担当が直接お答えします

辻 祥平（株式会社住援 代表）不動産仲介歴8年・700名以上のお手伝い。返事は私か、住援の担当が書きます。

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仲介手数料は、契約が成立したときだけいただきます（法律で決まった上限の範囲内）。金額はご依頼の前にお伝えします。

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