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専任媒介で3か月以上売れない。値下げの前に確かめること、乗り換えるときの注意

公開 2026/10/25｜更新 2026/10/25｜約15分で読めます

この記事を書いた人

辻 祥平　株式会社住援 代表

不動産仲介8年・700名以上のお手伝い。売る人にも買う人にも、不動産屋の側の事情まで話します。

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専任媒介で、会社が守る3つの約束

「売れない」ことと、会社への不信感は、別々に確かめたほうが整理しやすいです。まず、専任媒介契約で、不動産会社が法律と標準的な約款に沿って守ることになっている点を確認します。

（宅地建物取引業法 第34条の2と、国土交通省の標準媒介契約約款に基づく。2026年10月時点）

確認してほしいのは次の3点です。

• 契約書の日付：いつ始まり、いつ終わるのか。3か月を過ぎているのに売り出しが続いているなら、更新の手続きがあったかを確かめます。宅地建物取引業法では、専任媒介の更新は売主（依頼者）からの申し出があるときに限られ、自動で延びる特約は無効です。更新を申し出た覚えがなければ、契約はすでに満了している可能性があります。まず契約書の日付と、更新の書面に署名したかを見てください。
• 報告：2週間に1回以上、書面かメールで報告が届いていますか。届いていない場合、まず電話で確認するより、メールで「報告をお願いします」と書いて残す方が、あとで役に立ちます。
• レインズの登録証明書：契約の際に、会社が売主に渡すことになっています。手元にありますか。次の章で使います。

囲い込みの確かめ方

囲い込みとは、売主と買主の両方から手数料をもらいたい（両手取引）会社が、他の不動産会社から「この物件を案内したい」と問い合わせが来ても、「商談中です」などと断って、自社で買主を探そうとすることです。すべての会社がそうするわけではありません。でも、売主から見ると、外からは分かりにくいので、仕組みで確かめられるようになっています。

2025年1月から、確かめやすくなりました

国土交通省の発表によると、2025年1月1日から、宅建業者はレインズに物件の「取引状況」を登録することが義務になりました（宅地建物取引業法施行規則の改正）。取引状況は次の3つのどれかです。

会社から売主に渡される「登録証明書」には、二次元コードやID・パスワードが記載されていて、読み取ると、売主専用の画面で、自分の物件の取引状況を確認できます。

確かめる手順

1. 手元の登録証明書を出します。なければ、会社に「登録証明書をもう一度ください」と頼みます。
2. 二次元コードを読み取り、売主専用画面で取引状況を見ます。
3. 「書面による購入申込みあり」や「売主都合で一時紹介停止中」になっているのに、心当たりがなければ、会社に理由を聞きます。
4. 「公開中」になっていても、安心とは言い切れません。他社からの問い合わせが何件あったかを、報告に書いてもらいます。

聞き方は、責めるのでなく、記録を求める形が穏やかです。たとえば、「他社の不動産会社から、案内の問い合わせはありましたか。件数と、お返事の内容を教えてください」と、メールで聞きます。

確認の結果、問題が見つからないこともあります。それは、安心できる結果です。「会社を疑う」のでなく、「記録で確かめる」ための手順だと考えてください。

不動産屋がふつう言わないこと

売り出し価格は、会社の側の事情で高めに設定されることがあります。査定額が高いと、売主は「この会社に任せたい」と思いやすく、専任媒介を取りやすいからです（すべての会社がそうではありません）。また、売主と買主の両方から手数料をいただく「両手取引」は、会社にとって収入が増える形なので、囲い込みのきっかけになりやすいと言われています。私たちも、売却の仲介で手数料をいただく立場なので、依頼を受けたいという気持ちは同じです。だからこそ、報告の頻度、レインズの登録、査定の根拠を、依頼する前に確認してください。

反響の数で、原因を切り分ける

「売れない」の原因は、価格だけではありません。反響の数を、段階ごとに見ると、どこで止まっているかが分かります。会社の報告に、次の数字が入っているかを確かめてください。入っていなければ、聞いてかまいません。

この表の見方は、「右に進むほど、価格の影響が大きくなる」ことです。閲覧が少ないうちは、価格を下げても、見られる機会が増えません。内見まで来ているのに決まらないなら、価格や室内の状態が、比べられている可能性があります。

数字の水準（何件なら多い・少ないか）は、エリアや物件の種類で大きく変わります。「同じエリアの似た物件と比べて、どうか」を、会社に聞いてみてください。比べる資料を出せるかどうかも、会社を見極める手がかりになります。

値下げより先に見る所

写真

最初に目にするのは写真です。昼間に撮ったか、カーテンを開けているか、部屋が片づいているか、水回りは掃除されているか、全体と部屋ごとの枚数は足りているか。この点を見直すだけで、お気に入り数や問合せ数が変わることがあります。撮り直しは、費用がかからない場合も多いです。

価格の「検索の区切り」

ポータルサイトは、「〜5,000万円」のように、決まった区切りで価格を絞って探す人が多いです。たとえば、売り出し価格が5,080万円だと、「5,000万円以下」で探す人の画面に出ません。4,980万円にすれば、出るようになります。下げる額は100万円で、率にして約2％（100÷5,080）です。

同じ100万円を下げるなら、区切りをまたぐ下げ方のほうが、見られる数が増えやすいです。逆に、区切りの手前にあるなら、下げる必要がないかもしれません。区切りは、サイトによって違うので、会社に「どの価格帯で検索される物件か」を聞いてください。

説明文・間取り図・情報の抜け

• 管理費・修繕積立金、リフォームの履歴、日当たり、周辺環境などが載っているか
• 間取り図が見やすいか
• 他の不動産会社が見る資料（物件資料）に、売主の希望や、案内の条件が正しく書かれているか

それでも反響が出ないとき

写真・説明文・検索の区切りを直しても、閲覧・問合せが増えず、周辺の売出し事例と比べても価格が高い場合は、値下げを検討する段階です。このとき、下げる額は、「根拠」から決めます。近くの成約事例（国土交通省の不動産情報ライブラリでも、取引価格の目安が見られます）と比べて、いくらなら買い手の候補に入るかを、数字で出してもらってください。

乗り換えのタイミングと注意

いちばん揉めにくいのは、契約期間の満了を待つこと

専任媒介の契約期間は3か月以内で、更新は売主からの申し出があるときに限られます。更新を申し出なければ、契約は期間の終了で終わります。更新の時期の前に、書面かメールで、「契約期間の満了をもって終了とし、更新はしません」と伝えておくと、あとで行き違いが起きにくいです。

満了日の1〜2週間前までには、乗り換え先の候補を決めておくと、売り出しが途切れる期間を短くできます。

途中で解約する場合の注意

契約の途中で、解約したい場合は、まず契約書の「解除」「違約金」「費用の償還」に関する条項を読んでください。標準的な約款では、次のような場面で、売主の側に費用の請求がありうるとされています（会社によって契約内容は異なります）。

• 専任媒介の期間中に、依頼した会社以外の会社に媒介を頼んで、売買が成立したとき（約定の報酬額に相当する額の請求がありうる）
• 期間中に、依頼した会社を通さず、自分で買主を見つけて売買が成立したとき（広告費など、会社が使った費用の請求がありうる）

一方で、会社の側に、報告の義務違反やレインズへの未登録などの事情がある場合は、事情が変わります。ただし、どちらに非があるかの判断は、契約書と事実の確認が必要で、揉めやすい部分です。こうした場合は、弁護士や、行政の不動産相談窓口に確認してから進めてください。

乗り換え先に頼む前に、確認すること

• いまの契約の終了日（乗り換え先に最初に伝えます）
• レインズへの登録時期と、登録証明書を出してくれるか
• 報告の頻度と、中身（閲覧数・問合せ数・内見数が入るか）
• 査定額の根拠（近い成約事例、利回り、周辺の売出し状況）
• 売れ残り期間が長い物件として見られやすい点への対策（写真の撮り直し、説明文の更新、価格の見直し）

なお、一度売りに出した物件は、ポータルサイトで、売り出しの履歴が見えることがあります。長く出ていた事実は変えられませんが、写真・説明・価格を整えて、新しい印象で出し直すことは、よくあります。

セカンドオピニオンは、いまの契約のままで聞ける

専任媒介契約を結んでいると、他の会社に、売却の媒介（広告や案内など）を頼むことはできません。でも、相談に乗ってもらうこと、査定の意見を聞くこと、いまの状況の見立てを聞くことは、媒介を頼むこととは違います。いまの契約を続けたまま、意見を聞いて、いまの会社との話し合いに使うことができます。

聞くときに、いまの会社の名前を出すかどうかは、ご自身で決めてかまいません。ただ、物件の住所や、売り出し価格、掲載中のサイトを伝えたほうが、見立ては正確になります。私たちは、他社で売り出し中の物件についても、このやり方でお話を伺います。他社をけなすためではなく、お客様が状況を整理するためです。いまの会社に、私たちから連絡することはありません。いただいた住所や価格は、見立てのためにだけ使います。

セカンドオピニオンのあとで、「いまの会社に、やり方を変えてもらう」ほうがいい、という結論になることもあります。

住援に任せる場合に、私たちがすること

乗り換えを考えるときは、「次の会社は何をしてくれるのか」を、先に聞いておくと安心です。私たちが売却を任されたときの約束は、次の5つです。

• 査定：価格は、近い成約事例を添えて、根拠と一緒にお出しします。
• 登録証明書：レインズに登録したら、すぐにお渡しします。
• 報告：閲覧数・問い合わせ数・内見数の数字を入れてお送りします。
• 内見：他社が連れてくる買主の内見も、お断りしません。
• 値下げの提案：反響の数字をお見せしてから、ご相談します。

「大手より小さい会社で、売れるのか」

買主の多くは、ポータルサイトとレインズ経由で物件を探します。そのため、一般的には、会社の大きさよりも、載せ方と価格の決め方で差が出やすいと考えられます。もちろん、物件や時期によって事情は変わります。会社を選ぶときは、規模でなく、上の5つのような中身を確かめてください。

いまは動かない方がいいケース

• 契約期間の残りが短く、反響が出ている。内見が入っている、条件の相談が来ているなら、満了まで待てます。
• 売る時期に、期限がない。住み替えの時期や、お金の都合に余裕があれば、価格を下げずに、時期を待つ選択肢があります。
• 問題が、会社でなく、物件の条件にある。周辺の相場より高いなど、価格が主な原因なら、乗り換えても、同じ結果になります。
• 担当者との相性が、主な悩み。会社に、担当者の変更や、店長との話し合いを頼む方が、早く改善することがあります。
• 途中解約の費用の請求が出る可能性がある。契約書を読み、費用の見込みを出してからにしてください。

逆に、報告が届かない、レインズの登録証明書が出ない、取引状況の説明が曖昧、という場合は、満了を待たずに、弁護士や相談窓口に確認してでも、動いたほうがよいです。

よくあるご相談の例

自分でできる次の一歩

• 媒介契約書を出し、契約の開始日・終了日・更新の条項・解除の条項に印をつける
• レインズの登録証明書を探し、なければ会社に再発行を頼む（二次元コードで取引状況を確認する）
• 2週間ごとの報告が、書面かメールで届いているかを、直近の分まで見返す
• 会社に、ポータルサイトの閲覧数・お気に入り数・問合せ数・内見数を、メールで聞く
• 掲載中のサイトを自分でも開き、写真の明るさ・枚数・説明文を、買い手の目線で見る
• 売り出し価格が、「〜○千万円」の区切りの少し上にないかを確かめる
• 近くの似た物件の売り出し・成約の事例を、不動産情報ライブラリなどで見る

この記事を書いた辻か、住援の担当が直接お答えします

辻 祥平（株式会社住援 代表）不動産仲介歴8年・700名以上のお手伝い。返事は私か、住援の担当が書きます。

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