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相続した実家が空き家のまま。売る・貸す・そのままにする、の決め方

公開 2026/10/25｜更新 2026/10/25｜約16分で読めます

この記事を書いた人

辻 祥平　株式会社住援 代表

不動産仲介8年・700名以上のお手伝い。売る人にも買う人にも、不動産屋の側の事情まで話します。

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実家を相続して、何から手をつければいいか

親御さんが亡くなって、実家が残る。気持ちの整理もつかないうちに、「名義」「税金」「片付け」「きょうだいとの話し合い」が一度に降ってきます。多くの方が、全部を一度に片づけようとして、止まってしまいます。

私が700名を超えるご相談をお手伝いしてきて思うのは、順番さえ分かれば、実家の話は一つずつ進められる、ということです。この記事では、期限のあるものを先に、期限のないものを後に並べます。

最初にお伝えします。今日、売るか貸すかを決める必要はありません。名義が亡くなった方のままだと、そもそも売れません。まず「誰の名義か」を確かめるところからです。

家に関わる期限は3つ

相続した家に関わる期限は、次の3つです（2026年10月時点）。

3つ目は、少し分かりにくいので例を書きます。2025年3月に相続した場合、3年を過ぎる日は2028年3月ですが、特例そのものが2027年12月31日までの売却が対象です。この場合は、早い方の2027年12月31日がいちばんの期限になります。

相続登記は、きょうだいの話がまとまらなくても進められます

遺産分割の話し合いが長引いて、3年以内に登記ができそうにない場合、「相続人申告登記」という簡易な手続きがあります。相続人の一人が、自分が相続人であることを法務局に申し出るもので、これをすると、登記の義務を果たしたものとして扱われます。ただし、これは名義が変わる手続きではないので、売るためには、後で正式な相続登記が必要です。

空き家の3,000万円特別控除の条件

相続した実家を売って利益が出たとき、その利益から最大3,000万円を差し引ける特例です。使えれば効果が大きい一方、条件が細かいので、売る前に確かめてください（国税庁の案内に基づく一般的な説明です）。

2024年の改正で、「売る前に壊さなければ」という心配が減りました。以前は、売る前に耐震工事をするか、更地にしてから売る必要がありました。いまは、古い家のまま売りに出して、買主が壊す条件で売買することも、一定の条件のもとで認められます。ただし、翌年2月15日までに実際に壊す（または耐震にする）ことが条件です。売買の契約書にそのことをどう書くかは、売る前に確認してください。

貸した時点で、この特例は使えなくなります。「とりあえず貸してみて、だめなら売る」という順番は、税の面では不利になることがあります。

最終的な適用の可否と金額は、税理士・税務署に確認してください。

売る・貸す・そのまま、分かれ道の表

古い家は「更地にしないと売れない」と言われることがあります。たしかに、買主が建物を使わず、建て替える前提なら、壊す前提の売買になります。でも、先に壊して更地にすると、次の章の住宅用地の特例が外れて、固定資産税が上がります。壊す前に、「古家付きのまま売る」道があるかを確認してください。

不動産屋がふつう言わないこと

「片付け不要で買い取ります」という会社があります。便利ですが、買取は、会社が古い家を安く買って、片付けや解体のあとで転売し、その差額が利益になる仕組みです。だから、手間を引き受ける分、値段は下がるのが一般的です。ふつうの仲介で売れる価格との差は、見比べてください（急いで現金が必要な事情があるなら、買取がいい選択になることもあります）。そして私たちは、仲介で売れたときにだけ手数料をいただく立場です。この記事で「まだ売らなくていい」と書くのは、私たちの売上の面ではマイナスですが、迷っているうちに売らされるよりよいと考えています。

そのままにするときの固定資産税と管理不全空家

家が建っている土地には、住宅用地の特例があります。200㎡までの小規模住宅用地なら、固定資産税の課税標準が6分の1、都市計画税が3分の1になります（200㎡を超える部分は、固定資産税が3分の1、都市計画税が3分の2）。

2023年12月に、空家等対策の推進に関する特別措置法が改正されました。これまでの「特定空家」に加えて、放置すると特定空家になるおそれのある「管理不全空家」も、市区町村から指導・勧告を受けることがあります。勧告を受けると、その土地の住宅用地の特例が外れ、固定資産税が大きく上がる場合があります（小規模住宅用地では、課税標準が6分の1から等倍になるので、税額が数倍になることがあります）。

どんな状態が対象になるかは、屋根や外壁の傷み、窓の破損、草木の繁茂、ごみの放置、害虫の発生などです。ふだん人が住んでいなくても、年に数回、風を通し、郵便物を片づけ、草を刈るなど、管理をしていれば、対象になる可能性は低くなります。遠方にお住まいなら、管理を頼める人や、地域の見守りサービスを調べておくとよいです。

きょうだいで共有するときの注意

遺産分割が終わる前は、実家は相続人みんなの共有です。共有の家で、いちばんもめやすいのは、「誰かが売りたい」「誰かは売りたくない」ときです。

• 売るには、共有者全員の同意が必要です。一人でも反対すれば、家全体は売れません（民法の共有のルール）。
• 3つの分け方があります。家を誰かが引き継ぐ「現物分割」、売って現金で分ける「換価分割」、一人が家を取って、ほかの人に代わりのお金を払う「代償分割」です。
• 共有のまま放っておくと、次の世代に話が持ち越されます。共有者が亡くなると、その持ち分が子どもたちに分かれて、話し合う人が増えます。
• 費用の負担を決めておきます。固定資産税、草刈り、保険などを、誰がいくら払うかを、メモでもよいので残してください。

遺産分割の話し合いの調整や、遺言の有効性の判断、きょうだいの争いの仲裁は、弁護士の仕事です。揉めている最中に、不動産会社が先に査定や売却の話に入ると、かえってこじれることがあります。住援は、全員の合意ができたあとの売却の段取りと、価格の見立てをお手伝いする立場です。

片付けを先にしなくてよい場合

「家が片付いていないから、まだ動けない」と思っている方は多いです。でも、片付けを終えないと進められないことは、実は少ないです。

先に片付けない方がよい理由もあります。

• 遺産分割の前に、財産になりそうな物を捨てない。貴金属、骨董、通帳、保険の書類、権利証、契約書などです。捨ててしまうと、あとで「あれはどこにいったのか」と、きょうだいの間で疑いが生まれます。片付けるなら、始める前に写真を撮り、きょうだいに一言伝えてください。
• 相続放棄を考えているなら、処分は慎重に。相続財産を処分すると、相続を認めたとみなされることがあります（民法の「単純承認」）。借金が多そうなど、放棄を考えている方は、片付けの前に弁護士に確認してください。

片付ける場合は、遺品整理の専門業者に頼む方法もあります。費用は、家の広さと荷物の量で大きく変わるので、複数の業者の見積もりを見比べてください。

いまは動かない方がいいケース

• 遺産分割がまとまっていない。全員の合意と相続登記が先です。先に売却の話に進むと、「もう売る前提になっている」と感じる人が出て、かえって揉めます。
• 気持ちが決まっていない。売ったあとは戻せません。特例の期限（2027年12月31日）までに、まだ時間がある間は、考える時間に使えます。
• 名義が亡くなった方のままで、相続人の全員に連絡がついていない。まず、誰が相続人かを確定させます。
• 家の建築時期や、亡くなる前の住まい方で、3,000万円特別控除が使えるかどうかがまだ分からない。先に、確認書の取得や、税理士への確認が必要です。使えるかどうかで、売る時期の判断が変わります。

逆に、固定資産税や管理の負担が重い、遠くて通えない、相続人の誰も住まない、という場合は、売る方向で段取りを組んだ方が、あとで楽になります。

よくあるご相談の例

自分でできる次の一歩

• 法務局で登記事項証明書を取り、名義がまだ亡くなった方のままかを確認する（窓口・郵送・オンラインのいずれかで取れます）
• 相続人を紙に書き出し、全員の連絡先があるかを確かめる
• この記事の「家に関わる期限は3つ」の表を、手帳かカレンダーに写し、自分の家に当てはまる日付だけ入れる
• 実家の建築年を、固定資産税の納税通知書か、登記事項証明書で確認する（1981年5月31日以前かどうか）
• 実家に、年に数回、風通しと郵便物の確認に行く日を決める。行けないなら、頼める人を探す
• 家財を片付ける前に、部屋ごとに写真を撮り、きょうだいに共有する
• 住んでいた区の公式サイトで、空き家の相談窓口や補助金の有無を調べる

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1. メールフォームに、家のある区と町名・相続の手続きの状況・困っていることを書いて送ってください。
2. 返事は、辻か住援の担当が書いて、メールでお送りします。
3. フォームの電話番号欄は、入力が必須になっています。電話が不要な方は、「電話は不要」と書いていただければ、お電話はしません。

この記事を書いた辻か、住援の担当が直接お答えします

辻 祥平（株式会社住援 代表）不動産仲介歴8年・700名以上のお手伝い。返事は私か、住援の担当が書きます。

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