トップ ＞ オーナー（投資用）

投資用ワンルーム、毎月持ち出し。売るか持つかの見分け方

公開 2026/10/25｜更新 2026/10/25｜約16分で読めます

この記事を書いた人

辻 祥平　株式会社住援 代表

不動産仲介8年・700名以上のお手伝い。売る人にも買う人にも、不動産屋の側の事情まで話します。

LINEで聞いてみるプロフィール

物件名（または駅名と築年）・買った価格・ローンの残り・家賃を送っていただければ、売った場合と持ち続けた場合の手残りを表にしてお返しします。 LINEで手残りを出してもらう →

毎月の持ち出しを、手取りで出す

「毎月2〜3万円の持ち出し」は、感覚でなく、書類の数字で出しておくと、次の判断が楽になります。式は単純です。

サブリース付きなら、「受け取る家賃」は入居者の家賃ではなく、サブリース会社から振り込まれる賃料です。ローン返済は返済予定表、管理費・修繕積立金は管理組合の通知、固定資産税は毎年の納税通知書から拾えます。

数字の例を置きます。仮の例で、特定の方のものではありません。1戸あたり、購入価格2,500万円（全額ローン、金利1.6％、35年、元利均等）、サブリース賃料が月82,000円、管理費・修繕積立金が合わせて月13,000円、固定資産税・都市計画税が月5,800円（年約7万円）とします。

2戸で年にすると約35万円、7年続くと約245万円です。「少しずつだから」と思っているうちに、金額は大きくなります。

ただし、ローン返済のうち、元本にあたる部分は、借金が減っている分でもあります。この例だと、7年間で1戸あたり約395万円ぶん、元本が減っています。持ち出しは「ただ出ていく」わけではなく、残債を減らす分も含んでいます。この点が、次の「売れる価格との比べ方」につながります。

もう一つ、確定申告の話です。不動産所得が減価償却などで赤字になると、給与所得と通算して税金が戻ってくる場合があります。その戻りまで含めて「実質の持ち出し」と考えている方は、売ったあとにこの還付がなくなる点も、数字に入れてください。

残債と、売れそうな価格を比べる

残債は、書類で分かります

金融機関の返済予定表か、残高証明で確認します。さきほどの例で、7年（84回）返済したあとの残債は、1戸あたり約2,105万円です（購入時の2,500万円から、約395万円減）。

売れそうな価格は、オーナーチェンジの利回りから逆算します

入居者がいる（ここではサブリース付き）まま売る「オーナーチェンジ」では、買い手の多くは投資家で、利回りで価格を決めます。考え方の式は次のとおりです（価格を保証するものではありません）。

例の1戸は、年間の家賃が984,000円、経費が管理費・修繕積立金156,000円と固定資産税等69,600円で、差し引き年758,400円です。買い手が求める利回りを仮に3.5％〜5％で置くと、次のようになります（利回りの置き方は、物件や時期で変わります。実際の数字は複数社の査定で確かめてください）。

1戸の差が−209万円なら、2戸で約−418万円です。この差額が、売るときに自分で用意するお金（オーバーローンの不足分）になります。売却の諸費用（仲介手数料、抵当権の抹消費用など）は別にかかるので、実際の不足はこれより大きくなります。

査定を取るときは、1社だけで判断しないでください。2〜3社に取るとき、住援もその1社として使っていただいてかまいません。どの会社にも、「利回りを何％で見たのか」「サブリースの条件をどう評価したのか」を聞いてください。理由を言えない査定額は、高くても安くても、使いにくいです。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」でも、近くの取引価格の目安は見られます（ただし、投資用か居住用か、入居中か空室かまでは分かりません）。

不動産屋がふつう言わないこと

新築のワンルームは、売り出し価格に、土地・建物の費用のほかに、広告費や販売の人件費、販売会社の利益が含まれているのが一般的です。中古になると、価格は「家賃から逆算する利回り」で決まるので、買った値段より低い査定が出ることは、めずらしくありません（物件によって違い、すべてがそうなると言うつもりはありません）。つまり、「買ったときの値段」と「いま売れる値段」の差は、あなたの選び方の失敗とは限らず、仕組みの差でもあります。そして私たちも、売買の仲介で手数料をいただく立場です。売れたときだけ収入になるので、「いま売るのが損なら持つ」と、言う側にいたいと思っています。

売ると損が確定するケース、待つべきケース

売ると損が確定するケース

• 売れそうな価格が、残債を下回っている。差額を自分で用意して、ローンを完済しないと、抵当権が外れず、売れません。そのお金を出す意味があるか（このまま持ち続けた場合の持ち出しと比べて）を考えます。
• 売ったあとで、損が他の所得と通算できない。投資用の土地・建物の売却損は、給与などと損益通算できません（居住用の特例とは別の扱いです）。損は「帳消しになる」のではなく、そのまま残ります。
• 売ったお金の使い道がない。現金のまま置く、別の物件に買い替える、のどちらでも、買い替え先の手数料や税まで含めて比べます。

待つ価値があるケース

• 売って利益が出る場合に限り、あと少しで所有5年を超える。売った年の1月1日時点で5年を超えると、利益にかかる税率が大きく変わります（5章）。この記事の例のように譲渡損なら税はかからないので、この理由で待つ必要はありません。
• 残債が減って、差が縮んでいく。さきほどの例で、4.0％の価格（約1,896万円）が変わらなかったと仮定すると、残債がそれを下回るのは、返済開始から約10年5か月後です。いまから約3年半、持ち出しがさらに続きます（1戸で約60万円、2戸で約120万円）。ただし、これは価格が変わらないという仮定で、築年数が進むと、買い手の求める利回りが上がって、価格が下がる場合もあります。将来の価格は、私にも誰にも断定できません。
• サブリース賃料の見直しの時期が近い。見直し後の賃料で、価格も収支も変わります（4章）。

「待つ」と決める場合は、「いつまで待つか」を、日付か数字で決めておくのがおすすめです。ずるずる持つと、持ち出しだけが積み上がります。

サブリースの解約と賃料見直し

サブリースは、サブリース会社が物件を借り上げて、入居者に転貸する仕組みです。「家賃保証」と呼ばれることがありますが、国土交通省は、賃料が見直されて下がる可能性や、サブリース会社の側から解約される可能性があることを、オーナー向けに注意喚起しています。

賃料の見直しについて、サブリース契約でも、借地借家法の賃料の増減請求の規定が関わりうるとして、国土交通省の資料でも注意喚起されています。実際に減額を求められたとき、どこまで応じる義務があるか、あるいは断れるかは、契約の内容や事情で変わるので、ここでは断定しません。減額を求められたとき、解約を考えるとき、契約書の解釈が分からないときは、サブリース問題に詳しい弁護士に相談してください。

売却の面では、サブリース付きのまま売ると、買い手はそのサブリース賃料と条件を見て価格を決めます。サブリースを解約して売る方法もありますが、解約の条件や違約金、解約後に入居者を自分で探す必要があるかなど、整理が必要です。どちらが得かは、契約の中身を見ないと言えません。

2020年12月からは、サブリースの勧誘に関する規制も始まっています（賃貸住宅管理業法）。サブリース会社が賃料の見直しや解約のリスクを、契約前に十分説明していたかを、書面で振り返ってみるのも、判断材料になります。

売ったときの税金（所有5年の分かれ目）

不動産を売って利益が出た場合に限り、その利益（譲渡所得）の税率は、売った年の1月1日時点の所有期間が5年を超えるかどうかで変わります。この記事の例のように譲渡損なら税はかからないので、「5年を待つ」理由は当てはまりません。

もう一つ、見落としやすい点があります。売るときの取得費は、買ったときの価格から、減価償却した分を引いて計算します。さきほどの例で、建物の部分が1,250万円（仮）、鉄筋コンクリート造の住宅用の耐用年数47年（定額法の償却率は0.022）なら、1年に約27.5万円、7年で約192.5万円です。取得費は、2,500万円から192.5万円を引いた約2,307.5万円になります。

この例では、利益が出ていないので譲渡所得の税金はかかりません。一方で、損は他の所得と通算できず、居住用の家の売却損のような繰越控除の特例も、投資用では使えません。なお、減価償却をした分だけ帳簿上の取得費は下がるので、物件によっては、買値より安く売れても利益が出ることがあります。

実際の税額は、他の所得や、償却の実績、購入時の諸費用で変わります。最終的には税理士・税務署に確認してください。（2026年10月時点の制度です）

売る・持つ・減らす、分かれ道の表

表の中で、住援が実際にお手伝いできるのは、売却見込み額の見立てと、売る場合の仲介です。税額の計算・申告は税理士に、ローンの借り換えの可否は金融機関に、サブリース契約の解釈や交渉は弁護士にお願いします。

住援が投資用の売却でやること

投資用物件の売却のご相談では、私たちは主に次の3つをお手伝いします。いずれも、物件や契約の内容によって、できることは変わります。

• 投資用として買いたい人に向けた売り出し：入居中のまま（オーナーチェンジ）で買いたい人に向けて、家賃・利回り・入居状況・管理の内容をそろえた資料を作り、レインズに投資用として登録して、投資用の物件を扱う不動産会社にも見てもらえるようにします。
• 買取業者の価格との比較：買取業者の価格も取り、仲介で売る場合と並べて比べます。買取は早く現金になりやすい一方、価格は仲介より低くなる傾向があります（物件によります）。
• サブリースの扱いの比較：サブリース付きのまま売る場合と、外して売る場合を、見込み価格と手間・費用で並べます。どちらが得かは、契約の中身を見てからです。

売れる価格をお約束することはできません。数字を並べて、ご自身で選べる状態にするところまでが、私たちの役目です。

いまは動かない方がいいケース

• 査定を1社しか取っていない。価格の見立てがずれていると、「売る・持つ」の判断も、ずれます。
• 売れる価格が残債を大きく下回っていて、差額を用意する当てがない。無理に売ると、他の生活費やローンに影響します。
• 売って利益が出る見込みで、あと数か月で所有5年を超える。翌年の1月1日を越えるまで待てるなら、税率の差が大きいです（譲渡損の見込みなら、この理由では待たなくて大丈夫です）。
• サブリースの契約書を読んでいない。先に、見直し条項と解約条項を確認してください。
• 「いま売らないと損をします」と急がされている。理由が、数字と日付で説明されるかを確かめてください。

逆に、すでに残債より高く売れる見込みがあり、持ち出しが続いていて、売ったお金の使い道もある場合は、売る方向で話を進める価値があります。

よくあるご相談の例

自分でできる次の一歩

• ローンの返済予定表（または残高証明）を取り寄せ、現在の残債を出す
• この記事の1章の式で、毎月の手取りを、1戸ずつ書き出す
• 確定申告書の不動産所得から、減価償却費と、実際の経費を確認する
• サブリース契約書の「賃料の見直し」「解約」の条項に印をつけて、読み直す
• 売って利益が出そうな場合は、売買契約書の引渡し日から所有期間を数える（売る年の1月1日時点で5年を超えるか）
• 管理組合の議事録や長期修繕計画で、修繕積立金の値上げや、大規模修繕の予定がないかを確認する
• 2〜3社に査定を頼む場合は、「利回りを何％で見たか」を聞くメモを作っておく

この記事を書いた辻か、住援の担当が直接お答えします

辻 祥平（株式会社住援 代表）不動産仲介歴8年・700名以上のお手伝い。返事は私か、住援の担当が書きます。

LINEで送るなら、この一文だけで大丈夫です：新築で買った1Kを2戸持っています（物件名が言いにくければ、駅名と築年だけでも大丈夫です）。買った価格は◯万円、ローンの残りは◯万円、家賃は◯万円です。売るか持つか、手残りを比べたいです

オーナー（投資用）の相談をLINEで送る

LINEを使わない方は メールフォーム から、同じ一文を送ってください。フォームの電話番号の欄は必須ですが、「電話は不要・メールで返事がほしい」と書いていただければ、お電話はせずメールでお返事します。

いま他社で売り出し中の方の、セカンドオピニオンも受けています。相談だけなら、いまの契約はそのままで大丈夫です。いまの会社に、私たちから連絡することはありません。

返事の目安は2営業日以内です。こちらからの営業電話や訪問はしません。

ご相談だけでも大丈夫です。お断りいただいた後に、こちらから連絡することはありません。

仲介手数料は、契約が成立したときだけいただきます（法律で決まった上限の範囲内）。金額はご依頼の前にお伝えします。

ほかの相談：売る・住み替え／買う